空き家が増加する背景には、様々な要因があります。

• 相続したものの活用方法が分からない
• 転勤や住み替えで誰も住まなくなった
• 建物の老朽化が進み、修繕費がかかる
• 固定資産税や都市計画税の負担が大きい

これらの要因が重なり、空き家は放置されがちです。

空き家を放置すると、様々な問題が発生します。

• 建物の老朽化が進み、倒壊の危険性
• 不法投棄や不審者の侵入による犯罪リスク
• 近隣住民への迷惑（景観悪化、悪臭など）
• 固定資産税や都市計画税の支払い義務

これらの問題は、所有者だけでなく、地域社会全体にも悪影響を及ぼします。

堺市では、空き家問題に対応するため、様々な対策を行っています。

• 空き家に関する相談窓口の設置
• 空き家所有者への情報提供
• 空き家バンクの運営

これらの対策を通して、空き家の有効活用を促進し、地域活性化を目指しています。 しかし、現状では、空き家の増加に追いついていないのが現状です。 空き家を所有している方は、早めに適切な対策を講じることが重要です。

解体して更地にしてから売却する方法です。 建物の状態が悪い場合や、土地の利用価値を高めたい場合に有効な手段です。更地は建物の制約を受けないため、買い手が建物を自由に建てられるというメリットがあります。

空き家をリフォームしてから売却する方法です。 建物の状態が比較的良い場合や、内装を綺麗にすることで売却価格を上げたい場合に有効です。 リフォームによって建物の価値が向上し、買い手の購買意欲を高める効果が期待できます。

空き家をそのままの状態で売却する方法です。 解体やリフォームの費用をかけずに売却できるため、費用を抑えたい場合に適しています。 ただし、建物の状態によっては、売却価格が低くなる可能性があります。 また、瑕疵担保責任を負うリスクも考慮する必要があります。

メリット

• 土地の価値を最大化
  更地は建物の制約を受けないため、買い手が自由に建物を建てることができ、土地のポテンシャルを最大限に引き出せます。
• 建物の問題からの解放
  老朽化した建物が原因で売却が難航するリスクを回避できます。解体により、建物に関する法的・物理的な問題を解消できます。
• 固定資産税の軽減
  建物がない更地は、固定資産税・都市計画税の軽減措置が適用される場合があります（ただし、住宅用地の特例は適用されなくなります）。

デメリット

• 解体費用が発生
  建物を取り壊すための費用がかかります。この費用は、売却価格から差し引かれるため、最終的な手取り額に影響します。
• 売却までの期間が長くなる可能性
  解体工事には時間がかかるため、売却活動を開始するまでに時間がかかる場合があります。
• 解体後の土地の利用状況によっては税金が高くなることも
  住宅用地の特例が適用されなくなることで、固定資産税や都市計画税が高くなる可能性があります。

メリット

• 物件の魅力向上
  リフォームによって、内装や外観を綺麗にすることで、物件の魅力を高め、買い手の購買意欲を刺激することができます。
• 売却価格の向上
  リフォーム費用を上回る売却価格が期待できる場合があります。特に、築年数が古い物件や、状態が悪い物件では効果的です。
• 早期売却の可能性
  綺麗な状態にすることで、内覧時の印象が良くなり、早期に買い手が見つかる可能性が高まります。

デメリット

• リフォーム費用が発生
  リフォームには費用がかかります。この費用が売却価格を上回る場合、利益を圧迫する可能性があります。
• リフォーム内容の判断
  どの程度のリフォームを行うか、費用対効果を考慮した判断が必要です。リフォームの方向性を誤ると、売れ残るリスクも。
• 工事期間中の手間
  リフォーム工事中は、物件の管理や、近隣への配慮が必要になります。

メリット

• 費用を抑えられる
  解体やリフォームの費用をかけることなく、売却できます。すぐに売却したい場合に有効です。
• 手続きが簡素
  現状のままで売却するため、解体やリフォームの手続きが不要です。

デメリット

• 売却価格が低くなる可能性
  建物の状態によっては、売却価格が低くなる可能性があります。買い手は、修繕費用を見込んで価格交渉をしてくるでしょう。
• 買い手が見つかりにくい場合がある
  建物の状態が悪い場合、買い手が見つかりにくいことがあります。特に、築年数が古い物件や、修繕が必要な物件では注意が必要です。
• 瑕疵担保責任を負うリスク
  建物の瑕疵（隠れた欠陥）が見つかった場合、売主は瑕疵担保責任を負う可能性があります。

解体して売却する場合、まず必要となるのが解体費用です。建物の構造や規模、立地条件によって費用は大きく変動します。一般的に、木造住宅の場合は1坪あたり3～5万円、鉄骨造の場合は1坪あたり4～7万円が目安となります。アスベストが含まれている場合は、別途費用がかかります。

堺市で解体業者を選ぶ際には、複数の業者から見積もりを取り、費用だけでなく、解体方法や廃棄物の処理方法についても比較検討することが重要です。不当な追加費用を請求されるなどのトラブルを避けるためにも、信頼できる業者を選びましょう。補助金制度を利用できる場合もあるので、事前に確認しておくと良いでしょう。

リフォームして売却する場合は、リフォーム費用が発生します。リフォームの範囲や内容によって費用は大きく異なり、部分的な修繕であれば数十万円程度で済むこともありますが、大規模なリフォームとなると数百万円かかることもあります。

リフォーム費用を抑えるためには、必要な箇所を優先的に修繕し、費用対効果の高いリフォームプランを立てることが重要です。不動産業者と相談し、売却価格を上げるために効果的なリフォーム内容を検討しましょう。また、複数のリフォーム業者から見積もりを取り、比較検討することも大切です。

不動産会社に仲介を依頼して売却する場合、仲介手数料が発生します。仲介手数料は、売買価格によって上限額が定められており、売買価格が400万円を超える場合は、（売買価格×3%＋6万円）＋消費税が上限となります。

仲介手数料は、売買契約が成立した際に支払うことになります。売却活動の期間や不動産会社のサービス内容を考慮し、納得のいく不動産会社を選びましょう。近年では、仲介手数料無料や割引を謳う業者も存在しますので、比較検討してみるのも良いでしょう。

上記以外にも、空き家の売却には様々な費用が発生する可能性があります。

• 測量費用
  土地の境界が不明な場合は、測量が必要となる場合があります。
• 登記費用
  所有権移転登記や抵当権抹消登記などの手続き費用が発生します。
• 印紙税
  売買契約書に貼付する印紙代が発生します。
• 譲渡所得税
  売却益が出た場合は、譲渡所得税を納める必要があります。税理士に相談し、適切な節税対策を検討しましょう。
• その他
  引っ越し費用、ハウスクリーニング費用など、状況に応じて様々な費用が発生する可能性があります。

これらの費用を事前に把握し、資金計画を立てておくことで、売却後のトラブルを未然に防ぐことができます。

固定資産税は、土地や家屋などの固定資産を所有している場合に課税される税金です。毎年1月1日時点での所有者に対して課税され、税額は固定資産税評価額に基づいて計算されます。

空き家を所有している場合、当然ながら固定資産税を支払い続ける必要があります。しかし、空き家を売却することで、この固定資産税の負担から解放されることができます。ただし、売却後も、年間の固定資産税額や都市計画税額は、売却時期によって日割り計算されるため、注意が必要です。

譲渡所得税は、空き家を売却して利益が出た場合に課税される税金です。譲渡所得税の税率は、所有期間によって異なり、所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得として扱われます。

譲渡所得税の計算方法は、以下の通りです。

1. 譲渡所得の計算
   譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)
2. 課税譲渡所得の計算
   課税譲渡所得 = 譲渡所得 – 特別控除
3. 税額の計算
   税額 = 課税譲渡所得 × 税率

売却する空き家の取得費が不明な場合、取得費の5%を概算取得費として計算することができます。また、一定の要件を満たせば、3,000万円特別控除などの特例を利用できる場合があります。これらの特例を適用することで、税金を軽減できる可能性があります。税理士に相談し、ご自身の状況に合った節税対策を検討することをおすすめします。

まず最初に行うことは、信頼できる不動産会社を選ぶことです。 堺市には多くの不動産会社がありますが、空き家売却に強い会社を選ぶことが成功の鍵となります。

以下の点を考慮して、不動産会社を選びましょう。

• 実績と経験
  空き家売却の実績が豊富で、堺市の不動産市場に精通している会社を選びましょう。過去の売却事例や顧客からの評判も参考にしましょう。
• 対応力
  担当者の対応が丁寧で、質問や相談に親身になってくれる会社を選びましょう。売却に関する疑問や不安を解消してくれることは重要です。
• 査定力
  適正な価格で査定してくれる会社を選びましょう。複数の会社に査定を依頼し、比較検討することをおすすめします。
• 売却活動力
  広告活動や販売活動に積極的に取り組んでくれる会社を選びましょう。多くの買い手の目に触れる機会を増やすことが、早期売却につながります。

複数の不動産会社を比較検討し、ご自身の状況に合った会社を選びましょう。 不動産会社によっては、空き家売却に特化したサービスを提供している場合もありますので、確認してみましょう。

信頼できる不動産会社を選んだら、次は査定を依頼します。 査定とは、所有している空き家の価値を評価してもらうことです。 査定には、机上査定と訪問査定があります。

• 机上査定
  物件の情報を基に、おおよその価格を算出します。簡易的な査定で、費用はかかりません。
• 訪問査定
  実際に物件を訪問し、建物の状態や周辺環境などを詳しく調査して価格を算出します。より正確な査定結果を得ることができます。

複数の不動産会社に査定を依頼し、査定価格や査定内容を比較検討しましょう。 不動産会社によっては、無料で査定を行ってくれます。 査定価格だけでなく、査定の根拠や、今後の売却戦略についても説明を受け、納得のいく会社を選びましょう。

査定の結果に納得し、売却を正式に依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。 媒介契約とは、不動産会社に売却活動を依頼するための契約です。

媒介契約には、以下の3つの種類があります。

• 一般媒介契約
  複数の不動産会社に売却を依頼できます。 自分で買い手を見つけることも可能です。 多くの会社に依頼することで、売却の機会を増やせるメリットがあります。 しかし、不動産会社にとっては、他の会社に買い手を奪われる可能性があるため、積極的な売却活動が行われない場合があります。
• 専任媒介契約
  1社の不動産会社にのみ売却を依頼します。 自分で買い手を見つけることは可能です。 不動産会社は、積極的に売却活動を行う義務があります。 契約期間は最長3ヶ月です。
• 専属専任媒介契約
  1社の不動産会社にのみ売却を依頼します。 自分で買い手を見つけることはできません。 不動産会社は、より積極的に売却活動を行う義務があり、契約期間は最長3ヶ月です。 専任媒介契約よりも、不動産会社は集中的に売却活動を行います。

各契約の特徴を理解し、ご自身の状況に合った契約を選びましょう。 契約内容をよく確認し、不明な点があれば、不動産会社に質問しましょう。

媒介契約を締結したら、不動産会社による売却活動が開始されます。 売却活動では、以下のような活動が行われます。

• 物件情報の登録
  不動産会社のホームページや、不動産ポータルサイトに物件情報が登録されます。
• 広告活動
  新聞広告やチラシの配布、オープンハウスの開催など、様々な方法で買い手を募集します。
• 内覧対応
  買い希望者の内覧に対応します。 物件の魅力を最大限に伝えられるように、準備をしましょう。

売却活動の進捗状況は、不動産会社から定期的に報告されます。 積極的に質問や相談を行い、売却活動をサポートしましょう。

買い手が見つかり、売買条件（売却価格、引き渡し時期など）について合意に至ったら、売買契約を締結します。 売買契約は、売主と買主の間で、物件の売買に関する取り決めを記した重要な契約です。

売買契約を締結する前に、契約内容をよく確認し、不明な点があれば、不動産会社に質問しましょう。 契約内容に納得した上で、署名・捺印を行いましょう。

売買契約が締結されたら、決済と引き渡しの手続きを行います。 決済とは、売買代金の支払いと、所有権移転の手続きを行うことです。 引き渡しとは、物件を買い主に引き渡すことです。

決済と引き渡しの手続きは、不動産会社や司法書士などの専門家の立ち会いのもとで行われます。 必要な書類を準備し、手続きに臨みましょう。

決済が完了し、物件を引き渡したら、売却手続きは完了です。 税金関係の手続きも忘れずに行いましょう。

瑕疵担保責任とは、売却した物件に隠れた欠陥（瑕疵）があった場合に、売主が負う責任のことです。 瑕疵には、雨漏り、シロアリ被害、地盤沈下など、様々なものがあります。

2020年4月1日以降の売買契約では、瑕疵担保責任は「契約不適合責任」という名前に変わりました。 契約不適合責任では、買主は売主に対し、修補請求、損害賠償請求、代金減額請求、契約解除を行うことができます。

空き家の場合は、長期間人が住んでいないため、建物の状態を正確に把握することが難しい場合があります。 そのため、売主は、瑕疵について事前に調査し、買主に告知する義務があります。 告知を怠った場合、契約不適合責任を問われる可能性があります。

瑕疵の調査は、専門家（建築士など）に依頼することをおすすめします。 調査結果を基に、買主に対して正確な情報を伝え、トラブルを未然に防ぎましょう。 また、売買契約書には、瑕疵に関する条項を盛り込み、責任の範囲を明確にしておくことが重要です。

空き家が相続されたものである場合、相続に関する問題も注意が必要です。 相続人が複数いる場合、誰が売主となるのか、売却代金をどのように分配するのかなど、事前に決めておく必要があります。 相続に関する問題が解決していないと、売却手続きがスムーズに進まない可能性があります。

相続登記が済んでいない場合は、売却前に相続登記を行う必要があります。 相続登記には、戸籍謄本や印鑑証明書など、様々な書類が必要となります。 必要書類の準備や手続きに時間がかかる場合があるため、早めに準備を始めましょう。

相続に関する問題は、専門家（弁護士や司法書士）に相談することをおすすめします。 専門家のサポートを受けることで、円滑な相続手続きを進め、売却をスムーズに進めることができます。 また、遺産分割協議がまとまらない場合は、家庭裁判所での調停や審判が必要になることもあります。

空き家を売却する際には、近隣住民との関係にも注意が必要です。 空き家の管理が行き届いていない場合、草木の伸び放題、不法投棄、悪臭など、近隣住民に迷惑をかける可能性があります。 近隣トラブルが発生すると、売却活動に悪影響を及ぼす可能性があります。

売却活動を開始する前に、空き家の周辺を清掃し、草木の剪定などを行い、管理状態を良好に保ちましょう。 近隣住民に対して、売却の意向を伝え、今後の管理について説明することも大切です。

万が一、近隣トラブルが発生した場合は、誠意を持って対応し、解決に努めましょう。 不動産会社に相談し、アドバイスを受けることも有効です。 近隣住民との良好な関係を保つことは、売却をスムーズに進める上で非常に重要です。

不動産業者を選ぶ際には、以下の点を重視しましょう。

• 空き家売却の実績
  空き家の売却実績が豊富な業者を選びましょう。実績が多いほど、様々なケースに対応できるノウハウを持っている可能性が高いです。
• 地域密着度
  堺市の不動産市場に精通している業者を選びましょう。地域の相場や、売れやすい物件の傾向などを把握しているため、適切なアドバイスが期待できます。
• 対応の丁寧さ
  相談や質問に対して、親身になって対応してくれる業者を選びましょう。疑問や不安を解消してくれる、信頼できる担当者を見つけることが重要です。
• 査定力
  適正な価格で査定してくれる業者を選びましょう。複数の業者に査定を依頼し、比較検討することをおすすめします。
• 売却活動力
  積極的に売却活動を行ってくれる業者を選びましょう。広告活動や、内覧対応など、売却に向けた取り組みを積極的に行ってくれるか確認しましょう。

不動産業者とスムーズなコミュニケーションを図ることも、空き家売却を成功させるために重要です。

• 疑問や不安を解消する
  売却に関する疑問や不安は、遠慮なく質問しましょう。納得いくまで説明を受け、不安を解消することが大切です。
• 密な情報共有
  物件の状態や、売却に関する希望など、積極的に情報を共有しましょう。正確な情報を提供することで、より適切な売却活動が期待できます。
• 定期的な進捗報告を受ける
  売却活動の進捗状況について、定期的に報告を受けましょう。状況を把握し、必要に応じて、不動産業者と連携して対策を講じることが重要です。

信頼できる不動産業者を見つけ、積極的にコミュニケーションを図ることで、空き家の売却をスムーズに進めることができるでしょう。