相続登記を義務化されたにもかかわらず、正当な理由なく登記申請を怠った場合、過料（行政上の軽い罰則）が科される可能性があります。過料の金額は、不動産の所在地を管轄する法務局の判断により、10万円以下と定められています。また、登記をしないまま放置すると、以下のような様々なリスクが生じます。

• 不動産の売却や活用ができない: 相続登記がされていないと、不動産の名義が亡くなったままになっているため、売却することはもちろん、担保に入れて融資を受けることもできません。
• 二次相続・三次相続以降で手続きが複雑化する: 時間が経過するほど相続人が増え、関係者も多くなるため、遺産分割協議が難航し、登記手続きが非常に複雑になります。
• 法改正による不利益: 今後、所有者不明土地対策として、さらに厳しい法規制が導入される可能性も考えられます。その際に、過去の未登記期間が不利に働くこともあり得ます。

これらのリスクを避けるためにも、相続が発生した際には速やかに相続登記の手続きを進めることが重要です。

相続登記とそれに続く不動産売却には、いくつかの重要な書類が必要となります。これらの書類を漏れなく準備することが、手続きを円滑に進めるための第一歩です。堺市で相続した不動産を売却する際に一般的に必要となる書類は以下の通りです。

• 被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍謄本（除籍謄本、改製原戸籍）
  被相続人の身分関係や相続人を確定するために必要です。
• 相続人全員の戸籍謄本
  現在の相続人の身分関係を確認するために必要です。
• 遺産分割協議書
  相続人全員で遺産分割の内容について合意したことを証明する書類です。相続人全員の実印での署名と印鑑証明書が必要です。
• 遺言書（検認済みのもの）
  遺言書がある場合は、家庭裁判所で検認されたものが有効となります。
• 固定資産税納税通知書または評価証明書
  不動産の評価額を把握するために必要です。相続税や登録免許税の計算の基礎となります。
• 不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）
  現在の不動産の権利関係を確認するために必要です。
• 印鑑証明書
  遺産分割協議書や登記申請書に押印する際に必要となります。有効期限にご注意ください。

これらの書類は、役所や法務局で取得するもの、専門家（司法書士など）に作成を依頼するものなどがあります。取得に時間がかかるものもあるため、余裕をもって準備を進めることが大切です。

相続した不動産を売却する際には、物件の購入希望者が見つかる前に発生する費用と、売買契約が成立した後に発生する費用があります。堺市で不動産売却を検討する際に想定しておきたい主な費用は以下の通りです。

• 相続登記の費用
  • 登録免許税
    不動産の固定資産税評価額の0.4%（※2024年4月1日以降の相続登記は、遺産分割協議が成立していない場合でも、法定相続分に応じた登記が可能となり、登録免許税の軽減措置が適用される場合があります）。
  • 司法書士への報酬
    登記手続きを司法書士に依頼する場合に発生します。地域や案件の複雑さによりますが、一般的に5万円～10万円程度が目安です。
• 不動産会社への仲介手数料
  売買契約が成立した場合、不動産会社に支払う成功報酬です。宅地建物取引業法により上限が定められており、物件の売買価格の3%＋6万円（税別）が上限となります。
• 印紙税
  売買契約書に貼付する印紙代です。契約金額によって異なります。
• 譲渡所得税・住民税
  不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合に課税されます。税率は所有期間によって異なり、短期譲渡所得（所有期間5年超）の場合は約20%、長期譲渡所得（所有期間5年超）の場合は約20%です。ただし、マイホームを売却した場合の特例や、相続した不動産に関する税制上の優遇措置が適用される場合もあります。
• 測量費用
  敷地の境界が不明確な場合や、分筆して売却する場合などに必要となることがあります。
• 解体費用
  古家付きの土地を売却する場合、更地にした方が有利なケースでは解体費用が発生します。
• その他
  ハウスクリーニング費用、リフォーム費用、抵当権抹消登記費用など、物件の状態や売却戦略によって発生する場合があります。

これらの費用を事前に把握しておくことで、売却活動における資金計画が立てやすくなります。特に、譲渡所得税については、税理士などの専門家にご相談いただくことをお勧めします。

不動産売却の第一歩は、信頼できる不動産会社に相談することから始まります。まずは、相続した不動産の状況や、売却の希望条件などを詳しく伝えましょう。不動産会社は、物件の立地、築年数、周辺の市場動向などを考慮し、適正な売出価格を算出するための査定を行います。査定結果を参考に、ご自身の希望と照らし合わせながら、売出価格を決定します。価格が決まったら、不動産会社と媒介契約を結び、本格的な販売活動がスタートします。購入希望者が見つかると、内見が行われ、価格交渉を経て、双方の合意が得られれば売買契約の締結となります。この際、手付金（物件価格の5～10%程度）の授受が行われるのが一般的です。相続登記が未了の場合は、買主様への権利移転をスムーズに行うため、売買契約の前に司法書士に相談し、相続登記の手続きを進める準備をしておくことが重要です。

売買契約が締結され、買主様から手付金を受け取ったら、いよいよ物件の引き渡しに向けた最終手続きに進みます。残金決済日には、買主様から残りの物件代金が支払われます。このタイミングで、登記手続きに必要な書類を買主様の指定する司法書士に渡し、所有権移転登記を申請します。相続登記が未了であった場合、この所有権移転登記と同時に、相続人から買主への登記を申請することになります。必要書類の準備に不備がないか、事前に司法書士としっかり確認しておきましょう。買主様への残金決済と、法務局への登記申請が完了したら、物件の鍵を買主様へ引き渡します。これで、不動産売却の手続きは完了となります。売却にあたっては、仲介手数料や登記費用、印紙税などの諸費用が発生しますので、事前に把握しておくことが大切です。

ここまでの手順を踏まえ、いよいよ不動産売却を進める段階ですが、いくつか注意しておきたい点があります。特に、相続した不動産を売却する際には、通常の売却とは異なる税金や法的な側面が絡んできます。ここでは、売却時に知っておくべき税金について、空き家売却特有の留意点、そして迷った際に頼りになる専門家への相談について、堺市での売却に特化した情報も交えながら詳しく解説します。

相続した不動産を売却すると、その利益に対して「譲渡所得税」が課税されます。譲渡所得とは、不動産の売却価格から、取得費（購入時の価格や諸費用）と売却にかかった経費（仲介手数料やリフォーム費用など）を差し引いた金額のことです。この譲渡所得に所得税と住民税、そして復興特別所得税が課税されます。税額は、不動産の所有期間によって税率が異なります。所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、短期譲渡所得の方が税率が高くなります。

また、売買契約書に貼付する印紙税や、相続登記が完了していない場合は登録免許税なども、売却にかかる諸費用として考慮する必要があります。

相続した不動産の場合、取得費を証明する書類（購入時の領収書など）が見つからないケースも少なくありません。その場合は、売却価格の5%を取得費の概算として計算する「概算取得費」を用いることができますが、実際の取得費が売却価格の5%を上回る場合は、損をしてしまう可能性もあります。過去の購入時の書類は、たとえ古いものであっても大切に保管しておくことが重要です。

さらに、一定の要件を満たす場合、相続した空き家を売却した際に「空き家特例」を適用でき、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる場合があります。この特例を適用するためには、相続開始のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで（※2023年12月31日まで）に売却し、相続人申告の居住の用に供していたことなどの要件を満たす必要があります。最新の税制については、税理士などの専門家にご確認ください。

相続した不動産が空き家である場合、通常の不動産売却とは異なる注意点があります。まず、空き家は管理が行き届いていないと、建物の劣化が進みやすく、資産価値が低下するリスクがあります。また、近隣住民に迷惑をかけるような状態（例えば、雑草が生い茂りすぎている、雨漏りしているなど）になると、トラブルの原因にもなりかねません。

さらに、2015年2月26日から施行された「空き家等対策の推進に関する特別措置法（通称：空き家対策特別措置法）」により、管理されていない空き家は「特定空家等」に指定される可能性があります。特定空家に指定されると、固定資産税の住宅用地特例（土地の固定資産税が6分の1になる）が適用されなくなり、税負担が大幅に増加する可能性があります。最悪の場合、自治体から解体命令が出されることもあります。

そのため、相続した空き家を売却する際には、早めに売却活動を開始すること、そして、売却前に清掃や簡単な修繕を行うことで、物件の印象を良くし、資産価値の維持・向上に努めることが推奨されます。空き家バンクの活用や、解体して更地にしてから売却するなど、物件の状態や立地条件に応じて最適な方法を検討しましょう。

相続登記や不動産売却は、専門的な知識が必要となる場面が多くあります。特に、相続人が複数いたり、不動産の権利関係が複雑だったりする場合、予期せぬ問題が発生する可能性も否定できません。そのような場合に頼りになるのが、司法書士、税理士、そして不動産会社といった専門家です。

司法書士は、相続登記の専門家です。戸籍謄本の収集や遺産分割協議書の作成サポート、そして登記申請手続きの代行などを行ってくれます。相続登記が義務化された今、司法書士に相談することで、法的に確実かつスムーズに手続きを進めることができます。

税理士は、相続税や譲渡所得税など、税金に関する専門家です。相続税の申告や、不動産売却に伴う税金の計算、各種控除の適用などについて、的確なアドバイスをしてくれます。特に、税金は計算が複雑で、適用できる特例なども多岐にわたるため、専門家のアドバイスを受けることで、納税額を最適化できる可能性があります。

不動産会社は、不動産売却のプロフェッショナルです。物件の査定、購入希望者の募集、売買契約の仲介、引き渡し手続きのサポートなど、売却活動全般を代行してくれます。堺市に精通した不動産会社であれば、地域の相場に基づいた的確な査定や、効果的な販売戦略を提案してくれるでしょう。

これらの専門家は、それぞれ得意分野が異なります。ご自身の状況に合わせて、適切な専門家を選び、積極的に相談することをお勧めします。多くの不動産会社では、初回無料相談を受け付けていますので、まずは気軽に相談してみましょう。